שמאות למשכנתא – עלויות ומה עושים לפני

שמאות משכנתא היא הערכת שווי הנכס על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, עבור הבנק המממן. תפקיד השמאי הוא לבדוק את הנכס שאתם עומדים לרכוש ולקבוע את שוויו הריאלי, כדי שהבנק יוכל להעריך את גובה הסיכון שהוא לוקח במתן ההלוואה, למעשה תוצאת השמאות מטרתה להגדיר את שווי הבטוחה.

הבנק רוצה לוודא שהנכס שווה לפחות את סכום ההלוואה הנדרשת. אם שווי הדירה נמוך מהמחיר שסוכם בעסקה, הבנק יחשב את אחוז המימון לפי השווי הנמוך, מה שעלול לחייב אתכם להביא יותר הון עצמי.

משמע, אם מחיר החוזה גבוה ממחיר השמאות המחיר שיקבע את אחוזי המימון זה המחיר הנמוך מבין השניים.

ברוב המקרים מזמינים את השמאי לאחר שיש טיוטת חוזה רכישה, אך עוד לפני החתימה הסופית. כך ניתן לדעת מראש אם יש פערים בין מחיר הרכישה לבין שווי השמאות — ולתקן או להתאים את העסקה בהתאם.

שמאות מוקדמת היא שמאות שמתבצעת לפני חתימת חוזה הרכישה, ולעיתים אפילו לפני סיכום סופי מול המוכר. היתרון המרכזי הוא שהשמאות המוקדמת מאפשרת לדעת מראש אם יש פער בין מחיר העסקה לשווי השוק של הנכס — ולחסוך עוגמת נפש או צורך בגיוס הון נוסף בהמשך.

שמאות מוקדמת מתאימה במיוחד כאשר העסקה מתבצעת בשוק חם, או כאשר יש חשש שהבנק לא יאשר את סכום המימון הרצוי. בקרדיטלי נוכל להעריך מראש אם שמאות מוקדמת תשרת אתכם נכון, ולחבר אתכם לשמאי מתאים לביצועה במהירות.

בדרך כלל הלווה (הקונה) מזמין את השמאי מתוך רשימת שמאים מאושרת של הבנק. יש בנקים בהם ההפניה נעשית ישירות דרך מערכת הבנק, ובאחרים ניתן לפנות לשמאי בעצמכם.

בקרדיטלי אנחנו מוודאים עבור לקוחותינו בחירה נכונה של שמאי מקצועי, יסודי וזמין, מתוך ניסיון בעבודה עם מגוון בנקים ומסלולי מימון.

• • מיקום הנכס והשכונה
• • גודל הדירה בפועל לעומת הרישום בטאבו
• • מצב הנכס הפיזי והתחזוקתי
• • קיומן של חריגות בניה או בעיות רישוי
• • בדיקת עסקאות השוואתיות באזור
• • מגבלות תכנוניות, צווי הריסה או בעיות משפטיות

יש לציין ששמאות לרוב לא מתייחסת לפוטנציאל עתידי ואלא נבחנת לפי הערכת שווי נוכחית.

עלות שמאות נעה לרוב בין בין 500 ל-5000 ש"ח כולל מע"מ. המחיר משתנה לפי סוג הנכס (דירה, בית פרטי, מגרש), מורכבות הבדיקה, מיקום בארץ והאם נדרש שמאות תקן 19 או שאפשר להסתפק בשמאות רגילה.

לעיתים קורה שהשמאי מעריך את הנכס בפחות ממחיר העסקה. במקרים כאלה:

• • אפשר להגיש ערעור מקצועי עם הסברים והוכחות
• • ניתן להזמין חוות דעת שנייה
• • יש מקרים בהם ניתן לנסות לממן את ההפרש בדרכים יצירתיות (כמוצא אחרון)

בקרדיטלי נלווה אתכם בכל מקרה של פער, ננתח את חוות הדעת, ונמליץ על הפתרון האופטימלי מול הבנק.

• • בדקו שאין חריגות בניה לא מוסדרות - במידה ויש קחו בחשבון שהשמאי יעריך החזרת המבנה לקדמותו ויחסיר את זה מערך השמאות שיעריך את הנכס.
• • וודאו שהמסמכים הרישומיים (נסח טאבו, תשריט בית משותף) תואמים את המציאות, ניתן להיעזר בעורך דין שמלווה אתכם בעסקה.

אצלנו בקרדיטלי, אתם לא לבד. צוות המומחים שלנו:

• • בודק מראש נתונים העלולים להשפיע על השמאות
• • ממליץ על שמאי מנוסה מתוך רשימות הבנק
• • מלווה בכל פער או בעיה שמתגלים בשמאות
• • מסייע בקיצור התהליך וקבלת תוצאה מדויקת והוגנת

האם אפשר לערער על תוצאת השמאות?

כן. ניתן להגיש ערעור או לבקש שמאות נוספת. בקרדיטלי נסייע לכם לגבש את הערעור בצורה מקצועית מתוך ניסיון של אלפי משכנתאות.

האם כל נכס מחויב בשמאות?

לרוב כן, למעט מקרים בו הנכס נרכש מקבלן עם חשבון ליווי שבוצע הערכת הנכס כחלק מחוק המכר למקרקעין

האם יש משמעות לזהות השמאי?

בוודאי. בחירה נכונה של שמאי מנוסה, יסודי ומקצועי, עשויה להשפיע על שווי ההערכה ועל קצב קידום התיק בבנק.